空き家放置に関するQ&A

居住その他に使用されていない状態が常態である建築物と、その敷地を指します。具体的には、おおむね1年以上、誰も住んでいない・利用されていない、電気・水道・ガスなどのライフラインが使われていない、といった状態です。

そのまま放置すると、次のような問題が生じるおそれがある空き家です。

• 倒壊の危険性：倒壊など、保安上いちじるしく危険な状態
• 衛生上の問題：いちじるしく衛生上有害となるおそれ（アスベスト飛散やゴミの異臭など）
• 景観の悪化：適切な管理が行われず、いちじるしく景観を損なっている状態
• その他：周辺の生活環境を守るため、放置が不適切な状態

特定空き家ほどの危険性はないものの、このまま放置すると特定空き家になってしまうおそれのある状態の空き家です。壁や窓の一部が破損している、雑草が管理されていない、敷地内にゴミが散乱している、などが含まれます。

はい。倒壊の危険や衛生上の問題があると判断されると、行政から指導・勧告を受ける可能性があります。

本当です。「特定空家等」に認定され勧告を受けると、住宅用地特例（固定資産税の減額措置）が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になるケースがあります。

あります。命令に従わない場合、行政代執行により強制的に解体され、その費用は所有者に請求されます。

はい。所有者は工作物責任を負うため、倒壊や落下物などで他人に損害を与えた場合、賠償責任が生じます。

あります。空き家は不法侵入や放火の対象になりやすく、被害を受ける可能性があります。

はい。老朽化が進むほど資産価値が下がり、売却・賃貸・活用の選択肢が狭まります。

なりえます。老朽化した空き家は相続人の負担が増え、解体費用や管理責任をめぐる争いが起きやすくなります。

締め切ったまま長期間おいておきますと、家屋の中に湿気が滞留し、家中の壁や床、天井などがカビだらけとなり、悪臭や見た目に居住に耐えない状態になります。 そうしますと、多額の費用をかけて修繕するか、解体するかしか選択肢がなくなってしまいます。1ヶ月に1回は、全ての窓を1時間ほど開けて、通風することをお勧めいたします。
また、排水管のトラップ（洗面所やキッチンで排水管がS字になり水が溜まっている部分等）内が蒸発しますと、外部から臭気や虫などが侵入してきますので、水回りの通水も併せて行うとよいです（水道を解約している場合は、タンクに水を入れて持参します）。
さらに、定期的に通うことで、雨漏りや外壁のひび割れ、雑草の繁茂などの異常にも気づき、早期対応により劣化を遅くすることができ、管理されされている状態が外部に見えることで、放火やゴミの投げ入れなどの防犯にも役立ちます。

土地と建物を分けて計算します。建物は、固定資産税評価額になります。
土地は、基本的には路線価と面積をかけて、ここから土地の形状や接道状況等に応じて増減を行います。 一般的には実勢価格より低くなり、また、小規模宅地等の特例を適用すると、最大8割引きで評価することができますので、現金・預貯金より有利に相続できます。

まず、売却価格が適切かどうか、再検討の必要があります。（売却先を実需とするか投資家とするかにもよります。実需とは、買主自身が住むために購入する需要で、投資家は、賃貸化して収益を得るために購入します。どちらに向けて売るかで、売値・売り方が変わります。）
建物に傷みがあり、修繕に多額の費用がかかる状態の場合は、解体して更地にした方が売りやすいことが多いです。なお、解体費用は、自治体によっては補助金を受けることができる場合があります。

ほとんどの場合、新しい入居者が快適に住めるような状態へのリフォームが必要です。 しかし、過剰に新しくする必要はありません。想定家賃と期待する利回りから逆算した工事予算内で行うことが大切です。
例えば想定家賃が6万円、利回りを12%とすると、年間収入72万円÷12％＝600万が総予算となり、その空き家の仮の価格を400万円としますと、600万円－400万＝200万円が工事予算となります。
また、手元に工事資金がない場合は、リフォームローンの活用の他、サブリース業者と一括前払い金による定期借家転貸方式（賃貸期間の賃料を一括で前払いしてもらう）の契約を結ぶことで、資金を調達することが可能です。

まず、不動産を2人の共有で相続することは避けるようにします（以後、相続が重なることで共有関係が複雑になり、処分が困難になるため）。
主な方法は2つ有ります。1つは現金化してから分けることです。現金化するタイミングは、相続の前か後かで一長一短が有ります。
2つ目は、例えば長男が単独で不動産を相続し、長男が次男に、次男の相続分を現金で払う方法です。
不動産を残したいかどうか、流通に乗せられる物件か、相続人の資産状況などによって、取れる選択肢を決めていきます。

必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、2027年4月以降は、違反に対して過料が科される可能性があります。
遺産分割が成立せず、3年以内に登記できない場合には、一旦法定相続分で登記申請を行うか、相続人申告登記を活用することができます。

違います。どのような物件を仲介したり、又は仕入れて再販したりするかは、業者さんにより得意不得意があります。
単に空き家を取り扱ってくれるかどうかだけではなく、売却しようとしている物件の築年数、立地等を考慮して、似た物件を多く取り扱っている業者さんを選ぶと良いです。

遺言書により、妻へ配偶者居住権の遺贈を行うことで、妻は終身住み続けることができます。なお、当権利の登記は、所有者となる子どもが行います。

おっしゃるとおり、配偶者への相続は、1億6,000万円まで非課税になります。また、1億6,000万円を超えても、法定相続分までは非課税です。よって、相続税額をゼロにする、又は低く抑えることができます。
しかし実際的には、一次相続で過分に配偶者へ相続しますと、二次相続(今回の場合、妻から子どもへの相続)で多額の相続税がかかる場合があります。配偶者の今後の生活に不自由のない十分な相続をしながら、相続税対策は、一次・二次相続トータルで検討する必要があります。

おっしゃる通り、年110万円以下の贈与は非課税になり、非課税枠の中で贈与を毎年行うことで相続財産を減らし、相続税対策になります。
しかし注意が必要な点が有ります。年100万円ずつ5年贈与するという意図が初めに有った場合には、初年に500万円の贈与契約があったとされ、500万円－110万円＝390万円が贈与税の対象になることです。 そうではなく、毎年改めて、今年も100万円を贈与しようという意図で、結果的にそれが5年となり、各年分の契約があるという状態でしたら、それぞれ独立した贈与として贈与税はかかりません。

お互いに、財産は全て配偶者に遺贈する（相続させる）との遺言書を作成しておきます。（なお、お二人の遺言をまとめて作成すると無効になりますので、必ず別々に作成します。）
もし、遺言書がない場合には、法定相続人間で遺産分割協議を行うことになります。例えば夫が先に逝った場合は、妻と、夫の兄弟姉妹（又は甥、姪）が協議を行うことになります。 こういった関係の親戚の間では、元々付き合いの薄いことが多く、そういう関係の中での協議を避けるためにも、遺言書を用意することをお勧めします。
また、夫婦お互いに全てを相手に遺すことが、本当によいのかの再検討もお願いしたいと思います。特に、先祖から引きついでいる遺産が有る場合には、それらまで姻族に相続させてよいのか、ご自身の兄弟姉妹等に遺すべきものは無いか、遺産の内訳を整理して検討することをお勧めします。